Налог на апартаменты в 2021 и 2022 году:
к чему готовиться собственнику

НОЯБРЬ 2021

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже, аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности. Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам за 2021 и 2022 годы.

Что такое апартаменты для целей налогообложения
С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье. Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание.

Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья. Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Когда нужно платить
Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду и ежегодно, когда до декабря все физические лица – граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.
Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц
Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:
— региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
— того, в каком здании они расположены, каков его тип и вид разрешенного использования;
— того, какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.
Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:
— кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2021 года, если налог уплачивается за 2021 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
— инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403
Налогового кодекса РФ), умноженной на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

покупка апартаментов
не облагается никакими налогами

Московская льгота по налогу на имущество
Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество. Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:
— включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
— площадь апартаментов менее 300 кв. м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
— неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
— кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 руб.лей

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 года № 706-ПП (с изменениями, внесенными в 2017 – 2021 годах). На данный момент в перечне упомянуты 26 зданий в разных районах города.

Налог при покупке или продаже
Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:
— 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
— менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения.

Продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 × 13% = 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 13%.

Доходов от продажи недвижимого имущества не коснулось изменение ставки НДФЛ в 2021 году до 15% с доходов, превышающих 5 миллионов рублей

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).

Доступен ли налоговый вычет?
Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.
В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. м. общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.
Это положение пытались оспорить в Конституционном суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен.

Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (определение Конституционного суда от 17 июля 2018 г. № 1719-О ).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью во всех отношениях. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока нет оснований предполагать, что налогообложение изменится столь радикально.
И все же некоторые налоговые вычеты доступны для владельцев апартаментов. Читайте об этом подробнее в отдельной статье нашего сайта.


НДФЛ при сдаче в аренду
Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) – особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (начиная с 2019 года в размере 20%, в 2018 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье)

Пример расчета налога на апартаменты
Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2021 году.

В Москве в соответствии с Законом города Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0,5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).
Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8–10 раз).

Рассмотрим еще один пример – в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года “О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге”. Ставка налога для рядовых апартаментов в 2021 году составляла 0,1% кадастровой стоимости. Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей. С 2022 года будет применяться повышенная ставка в размере 0,3%.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0,3%. При превышении порога в 300 млн рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.
В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1,5% от кадастровой стоимости.
Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация».

Земельный налог
И напоследок нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге. Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов. Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.
Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка. В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом как процент от налоговой базы. Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:
— 3% для земельных участков, занятых жилыми домами
— 5% для прочих земельных участков.

Для примера: закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:
— от 0,025% до 0,3% для льготных категорий участков;
— 1,5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:
— 0,01% – 0,3% для льготных категорий участков;
— 1,5% для прочих участков.

В г. Сочи ставки налога на землю составляют от 0,05% до 2% от ее кадастровой стоимости. Конкретный размер налога установлен Решением Городского собрания Сочи “Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края”.

В благоприятных случаях здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев, для которых региональными законами может быть установлена пониженная ставка налога. Это возможно если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке для иных, не определенных в законе объектов.
Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд. Различия между квартирой и апартаментами проявляются не только в области налогов (читайте об этом подробнее в другой статье нашего сайта). Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.